Fíjate en algo más que la cuota al solicitar una hipoteca

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Uno de los principales errores que solemos cometer a la hora de solicitar una hipoteca en una entidad bancaria es preguntar únicamente por cuanto nos saldrá al mes, es decir, lo que más nos interesa es conocer la cuota que pagaremos.

En función del tipo de interés que se nos aplique, fijo o variable, es muy fácil conocer la cuota que vamos a pagar, no tendremos ni que acudir al banco para hacernos una idea.

Con un simulador de préstamos podremos hacernos una idea de cuánto tendremos que pagar de cuota y podemos dedicar más tiempo a investigar otros gastos que impone la entidad financiera y que van vinculados a la hipoteca que solicitemos.

La mayoría de las hipotecas que se comercializan hoy en día son a tipo variable y están referenciadas al Euribor, al cual se le suele sumar un diferencial que marca la entidad financiera. Es aquí, en este diferencial, donde podemos encontrarnos cosas que nos pueden chocar un poco.

Podemos encontrar entidades que aplican un diferencial muy pequeño en comparación con el resto, ¿a qué se debe esto?

Lo que nos podemos encontrar es que nos apliquen un diferencial muy bajo en el primer año y los siguientes éste se incremente, es decir, usan ese primer diferencial con fines comerciales (vender más hipotecas). También puede pasar que con la hipoteca nos “coloquen” productos asociados que encarecen la hipoteca, como pueden ser planes de pensiones, seguros de pago, etc. al final, igual era mejor pagar un diferencial un poco más alto en otra entidad que cargar con el resto de productos que vienen en el “paquete” con la hipoteca.

Algo más que la cuota

Comisiones

Es importante prestarle atención a las comisiones vinculadas al préstamo

  • Comisiones de estudio
  • Comisiónes de apertura
  • Comisiones por amortizar anticipadamente la hipoteca
  • Comisiones por subrogación (se cobra cuando tratas de cambiar de banco)

Seguros y otros productos

Lo que tenemos que tener claro cuando acudimos a la entidad bancarias correspondiente es que el único seguro o producto obligatorio que tenemos que contratar vinculado a la hipoteca es el seguro del hogar.

Aquí también tenemos que hacer hincapié en que no tenemos que contratar el seguro con el banco, no es obligatorio, o con la aseguradora con la que trabaje el banco. Es decir, podemos contratar el seguro con la compañía que queramos, lo único que sí que tendremos que hacer es poner a la entidad financiera como beneficiaria de ese seguro.

Un producto que se suele ofrecer al realizar una hipoteca es un seguro de vida en caso de fallecimiento del titular. Pese a no ser obligatorio, es recomendable hacerse uno en caso de que pase cualquier accidente ya que de esta manera a nuestros beneficiarios les quedará algo de dinero para hacer frente al pago total o parte del pago de la hipoteca.

Las entidades bancarias intentarán colocarnos cualquier tipo de seguros y tendremos que estar atentos a las condiciones. Otro tipo de seguros que suelen ofrecerse es el de protección de pagos, que nos cubrirá por ejemplo si nos quedamos sin empleo o si sufrimos algún tipo de accidente, suele tener una duración determinada que suele ser un año.

Hasta aquí hemos visto los seguros que más se suelen ofrecer al contratar una hipoteca pero hay más productos que nos intentarán colocar. Planes de pensiones, tarjetas de crédito, domiciliar determinados pagos en la entidad, etc. suelen ser otros de los habituales que nos suelen ofrecer.

Todo esto solo hará que nuestra hipoteca se encarezca de manera considerable.

Productos complejos

Mención aparte merecen otros productos o cláusulas que quizás intenten colocarnos. Por ejemplo las permutas de tipo de interés (SWAPS y CAPS). Lo que te recomendamos es que no contrates nada que no conozcas y éstos son conceptos complejos que debemos entender bien antes de firmar nada. Incluso podemos encontrarnos con que nos ofrezcan hipotecas con las famosas clausulas suelo (floor) o techo (cap). En este caso el tipo de interés estará limitado por arriba o por abajo.

CAP tipo de interés
Ejemplo CAP

Para explicarlo rápidamente, un CAP fija un techo para el tipo de interés (en la imagen el 3%). Es decir, si el tipo de interés de mercado supera el nivel del CAP, nosotros pagaremos el tipo del CAP como máximo, nos ahorramos la subida (área verde). De esta manera nos protegeremos ante subidas de tipos de interés.

Floor tipo de interés
Ejemplo Floor o clausula suelo

En caso de tener una clausula suelo (floor) ocurre lo contrario. Al contratar esto, si bajan los tipos de interés pagaremos el tipo que marque el suelo (en el ejemplo el 2,5%). Si por ejemplo, el tipo de interés de mercado está en el 0,5% nosotros seguiremos pagando el 2,5%. Ese diferencial se lo queda la entidad. De aquí surgió toda la polémica con las cláusulas suelo. Las entidades colocaron en una gran cantidad de hipotecas este tipo de cláusulas sin que el cliente tuviera conocimiento alguno, y ante la fuerte caída de los tipos de interés veían como su cuota hipotecaria no bajaba.

Como podemos ver, elegir una hipoteca no es tarea sencilla, va más allá del simple cálculo de la cuota mensual que tengamos que pagar. Conocer cada uno de los componentes del montante financiero total de la hipoteca es importante, ya que tendremos que conocer cada elemento para poder comparar entre las diferentes hipotecas que ofertan las entidades financieras. De esta manera podremos elegir aquella que mejor se ajuste a nuestras necesidades.